ООО «Издательство Агрорус»

Свежий номер # 04 за 2019 г.

Подписаться на бумажную версию газеты

Гадание о земле

То, что ситуация с землей сельскохозяйственного назначения в Отечестве непредсказуема, очевидно и, по моему разумению, больше похожа на гадание на картах. Только в роли лохов, толпящихся, скажем, у киевского или казанского вокзалов, выступают наши крестьяне, а солируют не хитрые цыгане, а родное наше государство. Не верите? Судите сами.

Что было.

А был Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 года №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР». Чуть позже возник еще один, от 27 октября 1993 года №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы», и еще один - от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав на землю». А потом еще было 12 законов и кодексов РФ, так или иначе касающихся земельных отношений, а также 88 нормативно-правовых актов министерств и иных органов исполнительной власти, в том числе и актов субъектов РФ.
В итоге появилась абсолютная неопределенность прав на землю, которая, по утверждению специалистов, не создает уверенности в ожиданиях, снижает стимулы для инвестиций, является непреодолимым препятствием для развития земельного и финансового рынков. Сельскохозяйственные организации и граждане, говоря языком чиновников, не имеют возможности участвовать в современной экономике посредством таких механизмов, как ипотечный залог и неохотно направляют средства на повышение эффективности использования земель из-за отсутствия установленных границ земельных участков и их неопределенного правового статуса.
Почему же такое могло случиться? Да потому, что в основе земельной реформы в сельском хозяйстве России, проведенной в девяностых годах прошлого столетия, была приватизация сельскохозяйственных земель путем наделения работников коллективных сельскохозяйственных организаций, пенсионеров и социальных работников земельными долями, что давало им право на участок земли, который не был выделен в натуре. Главное было в том, что выбор этого метода определялся как соображениями политическими - земельные доли использовались как способ «приватизации» земли, позволяющий соблюсти принцип социальной справедливости и вызывающий минимальное политическое противодействие, так и экономическими - земельные доли обеспечивали после проведения определенных процедур доступ к земле.

Что стало.

Не буду касаться вопросов коррупции, рейдерства, бесконечных скандалов вокруг земельных отношений, хотя сами по себе эти отношения и представляют большой интерес. Я, о другом. Вот, к примеру, по утверждению ректора Государственного университета землеустройства, академика РАСХН Сергея Волкова: «В ходе земельной реформы при реорганизации в 1992-1994 годах колхозов и совхозов 115 млн га сельскохозяйственных угодий было передано в общую долевую собственность 11,8 млн граждан. Граждане получили на руки Свидетельство о праве собственности на земельную долю».
Но, вот ведь как получается: распорядиться земельным участком, находящимся в долевой собственности, они фактически не могут, так как этот земельный участок не поставлен на кадастровый учет и права на него не прошли государственную регистрацию.
Для постановки земельного участка на кадастровый учет и получения кадастрового паспорта необходимо представить межевой план, который выполняется в ходе дорогостоящих кадастровых работ. При этом в обязательном порядке требуется определить координаты характерных точек границы земельного участка. Отсутствие таких кадастровых сведений также является основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации прав на этот земельный участок.
Сергей Николаевич уверен, что «ситуация с выполнением кадастровых работ осложняется из-за того, что сельскохозяйственные угодья находятся в общей долевой собственности граждан, а несельскохозяйственные угодья закреплены за сельскохозяйственными организациями на праве постоянного (бессрочного) пользования и находятся в государственной собственности».
Вот и получается в сухом остатке граждане и сельскохозяйственные организации не могут договориться, кто из них будет оплачивать кадастровые работы по составлению межевого плана (в среднем по хозяйству около 700 тыс. рублей).
А еще необходимо оплатить государственные пошлины за получение кадастрового плана, за государственную регистрацию прав на земельные доли, за удостоверение доверенностей, выдаваемых участниками долевой собственности. В общей сложности для оформления прав на земельный участок, находящийся в долевой собственности, требуется заплатить более 1,5 млн рублей по среднему хозяйству, в котором имеется около 400 дольщиков.
Поэтому, по данным академика, 83% бывших земель колхозов и совхозов в настоящее время используются сельскохозяйственными организациями без оформления и государственной регистрации каких-либо документов в регистрационных палатах.
И тут мы подходим к самому главному. Внимание! Такая неопределенная ситуация с правовым положением земельных долей заканчивается, так как 27 января 2009 года (осталось меньше года) истекает отпущенный статьей 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» срок на приведение в соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ договоров аренды земельных долей, не зарегистрированных в регистрационных палатах.
Для этого необходимо выполнить кадастровые работы по определению границ земельного участка (в состав которого входят земельные доли), передаваемого в аренду (стоимость работ около 100 руб/га), поставить его на кадастровый учет, получить каждому гражданину в регистрационной палате новое Свидетельство о праве собственности на земельную долю (госпошлина 500 рублей за каждую долю), заключить договор аренды и зарегистрировать его в регистрационной палате (госпошлина 7500 рублей за договор).
Если этого не сделать, то руководитель сельскохозяйственной организации вправе уже 28 января 2009 года издать приказ о том, что с этого дня все земельные доли в силу закона находятся у него в доверительном управлении. Дальше в соответствии с п. 3 статьи 1022 Гражданского кодекса РФ долги сельскохозяйственной организации будут погашаться за счет земельных долей, находящихся в доверительном управлении, даже без согласия собственника земельной доли. Учитывая сегодняшнее состояние экономики сельскохозяйственных предприятий, можно спрогнозировать массовую распродажу земельных долей, что усугубит социальную напряженность в стране.

Чем сердце может успокоиться.

Как говорит Валерий Алакоз, первый вице-президент Российской ассоциации частных землемеров: «Совещанием должностных лиц по землеустройству (MOLA) Комитета по населенным пунктам Европейской экономической комиссии ООН правительствам всех стран рекомендован плановый способ первоначального наполнения Кадастра сведениями о законно используемых объектах недвижимости за счет казны. Важно, чтобы правительства стран признали финансирование кадастров в первые годы их использования как реальные инвестиции в развитие экономики в целом. Закрепленные в кадастрах права - это финансовые активы страны. Они способствуют постепенному привлечению инвестиций и создают у предприятий и отдельных лиц чувство уверенности, побуждающее их участвовать в развитии страны и ее экономики. Принятый в настоящее время Роснедвижимостью способ создания Кадастра по запросу, никогда не позволит создать полный Кадастр, оставит его вечно «фрагментарным» ничего не решающим кадастром, непригодным для защиты прав граждан на земельные участки, развития земельного и финансового рынков, сбора налога на недвижимость, для планирования, контроля и принятия управленческих решений».
Замечу, мировая практика подтверждает, что создание кадастра спорадическим методом по заявкам заинтересованных лиц даже в течение длительного времени (столетий) привело всего лишь к 20-30% наполняемости Кадастра сведениями о земельных участках (Англия). По этой причине, например, Всемирный банк выделил Украине $124 млн в форме кредита на картографирование всей территории Украины с составлением кадастровых индексных карт и развитие системы кадастра (бесплатного для селян).
По мнению специалистов, необходимо на плановой основе, в разы снижающей расходы на создание кадастра за счет средств, выделяемых органу кадастрового учета, Роскартографии и бюджетов субъектов РФ и муниципальных образований, создать картографическую основу для идентифицирования границ земельных участков и иной недвижимости и систематически проводить контрольные кадастровые съемки для актуализации данных о границах (так делается в Англии, Франции, Австралии, Австрии, Новой Зеландии, Швеции, Испании, Швейцарии, Украине, других странах).
Или вот еще - органу кадастрового учета в приоритетном порядке на плановой основе за счет выделяемых ему бюджетных средств необходимо ввести данные о границах ранее учтенных объектов кадастрового учета в электронную базу данных Единого государственного реестра земель.
По мнению В. Алакоза, надо срочно прекратить практику создания общественного продукта - Государственного Кадастра объектов недвижимости, на основе которого осуществляется оценка и сбор налогов, государственное и муниципальное управление территориями за счет средств граждан и юридических лиц. Только межевание и кадастровый учет вновь образуемых земельных участков, уточнение положения границ по желанию самих граждан и юридических лиц и для разрешения земельных споров. Кадастровый учет должен осуществляться по запросу граждан и юридических лиц и за их счет.
Наверно следует обратиться в Министерство сельского хозяйства Российской Федерации за поддержкой предложения об организации на плановой основе за счет средств общих налогов проведения кадастрового учета земельных участков, используемых сельскохозяйственными организациями в рамках оказания государственной поддержки развитию сельского хозяйства страны.
Как известно, ранее государственная землеустроительная служба находилась в составе Минсельхоза России и выполняла за счет государственных средств, выделенных на землеустройство, дорогостоящие работы для сельскохозяйственных организаций по аэрофотосъемке и картографированию земель сельхозназначения, почвенным и геоботаническим обследованиям и составлению почвенных и геоботанических карт, оценке сельхозземель, межеванию границ землепользований сельскохозяйственных организаций и кадастровому их учету.
Таким образом, осуществлялась государственная поддержка сельскохозяйственных организаций и фермерских хозяйств. Если у государства появились желание и возможность от слов о господдержке перейти к конкретным действиям по реальной поддержке, то необходимо восстановить в Минсельхозе России землеустроительную службу, задача которой в первую очередь будет организация проведения кадастрового учета и закрепление прав сельскохозяйственных организаций на землю за счет средств государственного бюджета.
Это обеспечит благоприятные условия для при влечения в сельское хозяйство инвестиций и получения заемных средств и создаст у сельскохозяйственных организаций уверенность в ожиданиях, сведет к минимуму процессы обезземеливания крестьян и недружественное поглощение сельхозпредприятий, улучшит эффективность использования сельскохозяйственных земель, приведет к созданию рабочих мест в сельской местности и постепенному восполнению сельского населения, заселению обезлюдевших территорий, восстановлению сел и деревень.
В России до 1990 года была создана и функционировала лучшая в мире система землеустроительного обеспечения сельскохозяйственного землепользования. Главной задачей проведения земельной реформы всегда было обеспечение доступа крестьян и сельскохозяйственных организаций к земле и закрепление их прав на нее путем точного определения границ этих прав и гарантирования их восстановления, обеспечение спокойного землепользования.
А каким образом можно упростить и удешевить процедуру определения на местности границ находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения? В этих целях специалисты предлагают статью 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» дополнить нормой, устанавливающей, что местоположение границ находящегося в общей долевой собственности земельного участка определяется на основании графической части проектов перераспределения земель реорганизованных сельскохозяйственных предприятий, утвержденных в установленном законодательством порядке в начале 90-х гг. прошлого столетия.
Ну и конечно необходимо и нашим законодателям внести поправку в земельное законодательство о сохранении прав на невостребованные земельные доли, или на неиспользуемый земельный участок, выделенный в счет земельной доли, если на них нет спроса со стороны других производителей сельскохозяйственной продукции.
Ввести для этих случаев в земельное законодательство норму Указа Президента РФ от 7 марта 1996 года N337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» о выкупе органами местного самоуправления по заявлениям граждан земельных долей вместо их конфискации (экспроприации).
И дополнить земельное законодательство нормой о признании права наследования земельной доли по закону.
К слову сказать, Аграрный комитет Государственной Думы, не так давно проведший свое выездное заседание в стенах Государственного университета по землеустройству, по сути, полностью поддержал мнение специалистов.
Теперь остается ждать результатов.
А. Гаврилюк, "Крестьянские ведомости", www.agronews.ru

Новое место статьи