ООО «Издательство Агрорус»

Свежий номер # 08 за 2019 г.

Подписаться на бумажную версию газеты

Земля без хозяина

Земельная реформа в России продолжается полным ходом, и бывшие члены колхозов и совхозов вынуждены задуматься о своих земельных долях, доставшихся им после реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Что с ними делать? Как оформить права на выделяемый земельный участок? Ответы интересуют многих.

Зачастую решать их некому или некогда. А в результате появляются невостребованные земельные доли, собственники которых не распорядились ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на них. При этом вариантов распоряжения земельной долей не так уж и много: можно внести свою долю в уставный капитал с/х организации, передать в доверительное управление, продать или подарить другому участнику долевой собственности или сельскохозяйственной организации.
Следует обратить внимание, что еще одним вариантом распоряжения земельной долей является её завещание. Поэтому если наследодатель умер, не оставив завещания, его земельная доля может быть признана невостребованной.
В целом, причины не востребованности земельных долей могут быть самые разные. Например, дольщик умер и оставил после себя наследников, которые не знают, с чего начать процесс оформления наследства на земельную долю. Или же наследник не вступил в наследство в установленный шестимесячный срок – в такой ситуации земельная доля также остается невостребованной. Зачастую собственник земельной доли намерен организовать фермерское или личное подсобное хозяйство, но не хочет «втягиваться» в длительную и дорогостоящую процедуру выдела. А иногда собственник доли просто ждет удобного момента, чтобы выгодно продать принадлежащую ему долю. А время идет…
В результате земельные доли фактически остаются без хозяина и могут быть признаны невостребованными. Земля, которую можно было эффективно использовать, бесполезно простаивает и превращается в бесхозяйное имущество. Кроме того, у самих сельскохозяйственных предприятий возникает проблема согласования землеустроительных дел со смежными землепользователями.
В нашей практике был случай, когда один из колхозов не мог закончить процесс оформления своих прав на землю, так как невозможно было получить согласование границ своего земельного участка с соседями. Колхозная земля не размежевана, собственники долей на неё были, но они не выразили своего желания ею распорядиться. Ситуация осложнялась еще и тем, что невозможно было точно установить число всех участников долевой собственности на землю. Приходилось искать в архивах необходимые документы, запрашивать нужное постановление главы района, принятое еще в 90-х годах при массовой реорганизации колхозов, и составлять списки всех участников долевой собственности. Проделанная работа позволила выявить всех собственников земельных долей, многим из них помочь осуществить выдел в натуре, а колхозу наконец-то согласовать границы земельного участка со смежными землевладельцами. Однако некоторые земельные доли так и остались невостребованными.
Но земля не может оставаться долгое время ничьей, поэтому законодатель предусмотрел, что хозяином невостребованных земельных долей может стать субъект РФ или муниципальный район.
Федеральное законодательство в самых общих чертах определяет порядок выдела невостребованных земельных долей. Такое правовое регулирование предоставляет возможность субъекту РФ самостоятельно решать данный вопрос. Например, во Владимирской области принят Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Владимирской области», а также разработан порядок выдела невостребованных долей.
По общему правилу, установленному Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – «Закон об обороте»), решение об образовании земельного участка в счет невостребованных долей принимает субъект РФ. Но в случаях, установленных региональным законодательством, полномочия по выделу участков в счет невостребованных земельных долей могут быть переданы органам местного самоуправления.
Закон также предусматривает, что общее собрание участников долевой собственности вправе принять решение об определении местоположения той части земельного участка, доля на который осталась не востребованной. При этом следует обратить внимание, что Закон об обороте наделил общее собрание дольщиков только правом, но не обязанностью определять местоположение земельного участка в счет невостребованных долей. В такой ситуации приоритет сохраняется за решением общего собрания дольщиков, но не исключает принятие решения об образовании соответствующего земельного участка областной или районной администрацией самостоятельно.
Принятие такого решения администрацией особенно актуального тогда, когда проведение общего собрания участников долевой собственности становится невозможным из-за низкой активности дольщиков.
Сообщение о невостребованных земельных долях с указанием их собственников должно быть обязательно опубликовано в средствах массовой информации. До недавнего времени действовало правило том, что на этом этапе собственники невостребованных земельных долей в течение девяноста дней со дня опубликования указанного сообщения могли заявить о своем желании воспользоваться правами участников долевой собственности. Но сейчас это правило из Закона об обороте исключено.
Тем не менее, и сегодня на любой стадии оформления прав администрации на невостребованные земельные доли можно заявить о своих правах. Другими словами, начать ею распоряжаться. Земельную долю можно продать, подарить или начать процесс выдела доли в натуре. Последний вариант является более длительным, но и одновременно более понятным с точки зрения реализации прав собственника. В любом случае при возникновении спора с администрацией по поводу оформления своих прав на невостребованные доли суды, как правило, поддерживают сторону собственника доли.
Завершающим шагом процедуры выдела невостребованных долей является обращение региональной или местной администрации в суд с заявлением о признании права собственности на соответствующий земельный участок. После принятия решения суда земельный участок поступает в фонд перераспределения земель. И все. Земля была долевой, хотя и невостребованной, а стала государственной или муниципальной. А этого можно было избежать.
На сегодняшний день уже начала складываться ситуация, когда региональная или местная администрация активно начала оформлять свои права на невостребованные земельные доли. Этот процесс закономерен - так предписывает Закон об обороте. И зачастую собственник земельной доли узнает об этом слишком поздно, когда изменить ситуацию уже невозможно. Именно поэтому сейчас от собственников земельных долей требуется внимание и заинтересованность в решении «земельного вопроса» в свою пользу. Причем действия должны быть безупречны и юридически верны.
О. Сидорова, юрист юридического бюро «Падва и Эпштейн», опубликовано в газете «Крестьянские Ведомости» / www.agronews.ru

Новое место статьи